Kaufnebenkosten in Bayern 2026: So viel kommt zum Kaufpreis dazu
Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit künstlicher Intelligenz erstellt. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
Wer in Bayern eine Immobilie kauft, zahlt zum Kaufpreis ohne Makler rund 5 bis 5,5 % Nebenkosten dazu – mit Makler rund 8,6 bis 9,1 %. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % – der niedrigste Satz in Deutschland. Für Notar und Grundbuch solltest du etwa 1,5 bis 2 % einplanen. Ist ein Makler beteiligt, kommen meist 3,57 % Provision für dich als Käufer dazu – dann ist die Provision sogar der größte Posten. Diese Kosten solltest du möglichst aus Eigenkapital zahlen können.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?
Posten | Höhe in Bayern | Gut zu wissen |
Grunderwerbsteuer | 3,5 % | gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke |
Notar und Grundbuch | ca. 1,5–2 % | gesetzliche Gebühren, nicht verhandelbar |
Maklerprovision | meist 3,57 % | nur mit Makler, inkl. Mehrwertsteuer |
Grunderwerbsteuer: 3,5 % – so niedrig wie nirgends sonst
Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Bayern hat davon nie Gebrauch gemacht – hier gilt weiter der bundesgesetzliche Satz von 3,5 % (§ 11 GrEStG). Andere Länder verlangen bis zu 6,5 %. Grundlage ist die gesamte Gegenleistung, beim Kauf also in der Regel der Kaufpreis im notariellen Vertrag.
Achtung beim Neubau: Hängen Grundstückskauf und Hausbau zusammen – etwa beim Kauf vom Bauträger –, kann auch der Baupreis grunderwerbsteuerpflichtig sein. Das gilt auch für Sonderwünsche, die du später mit dem Verkäufer vereinbarst.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %
Ohne Notar geht beim Immobilienkauf nichts. Er beurkundet den Kaufvertrag, sorgt dafür, dass du erst zahlst, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt – verhandeln lässt sich hier nichts. Ihre Höhe hängt vom Kaufpreis, vom Betrag der Grundschuld für deinen Kredit und vom Umfang der Notartätigkeit ab. Als Faustregel planst du für alles zusammen 1,5 bis 2 % ein.
Maklerprovision: meist 3,57 % für dich
Ist ein Makler im Spiel, zahlst du in Bayern üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – die genaue Höhe ist Verhandlungssache. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatleute besondere Regeln: Arbeitet der Makler für beide Seiten oder gibt der Verkäufer einen Teil seiner Provision an dich weiter, zahlst du höchstens so viel wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). Deinen Anteil musst du dann erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen nachweislich beglichen hat (§ 656d Abs. 1 BGB). Beauftragst du einen Makler allein mit der Suche, kann die volle Provision bei dir liegen. Für Baugrundstücke und Mehrfamilienhäuser gelten diese Regeln nicht.
Beispielrechnung: 500.000 € Kaufpreis in Bayern
Posten | Satz | Betrag |
Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 17.500 € |
Notar und Grundbuch (Planungswert) | 2,0 % | 10.000 € |
Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 17.850 € |
Summe mit Makler | 9,07 % | 45.350 € |
Summe ohne Makler | 5,5 % | 27.500 € |
Für Notar und Grundbuch haben wir bewusst den oberen Planungswert von 2 % angesetzt – so bist du auf der sicheren Seite. Die genauen Beträge stehen später in den Rechnungen von Notar und Grundbuchamt.
Wann musst du die Grunderwerbsteuer zahlen?
Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt. Du bekommst einen Steuerbescheid; die Steuer ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt in der Regel die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie kannst du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden (§ 22 GrEStG). Halte das Geld also rechtzeitig bereit.
So kannst du bei den Kaufnebenkosten sparen
Inventar separat ausweisen: Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Einbauküche, Markisen oder Möbel kannst du im Kaufvertrag gesondert mit einem realistischen Zeitwert aufführen. Auf diesen Anteil fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an – bei 10.000 € sparst du in Bayern 350 €. Das gilt nicht für fest eingebaute Bestandteile wie Heizung oder Bad, und das Finanzamt prüft, ob der Wert angemessen ist.
Grundschuld bewusst wählen: Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt hängen auch von der Höhe der Grundschuld ab. Welche Höhe sinnvoll ist – passend zum Kredit oder mit etwas Puffer für spätere Vorhaben –, klärst du am besten mit deinem Finanzierer.
Innerhalb der Familie: Kaufst du von deinen Eltern oder Großeltern oder von deinem Ehe- bzw. eingetragenen Lebenspartner, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG). Unter Geschwistern gilt diese Befreiung grundsätzlich nicht.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Viele Banken finanzieren den Kaufpreis, die Nebenkosten aber nur ungern mit. Als Faustregel gilt: Dein Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger ist in der Regel dein Zins. Was in deinem Fall sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Objekt und Bank ab – genau das rechnen wir gern mit dir durch.
Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei einer Immobilie, die du selbst bewohnst, grundsätzlich nicht. Vermietest du sie, gehören Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung zu den Anschaffungskosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wirkt sich dann über die Abschreibung (AfA) aus. Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld zählen dagegen zu den Finanzierungskosten und sind bei Vermietung sofort als Werbungskosten absetzbar.
Häufige Fragen
Gibt es 2026 einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer?
Nein. Über einen Freibetrag für den ersten Immobilienkauf wird seit Jahren diskutiert, beschlossen ist bislang nichts. In Bayern gelten 2026 unverändert 3,5 %.
Gilt der Steuersatz auch für Eigentumswohnungen und Grundstücke?
Ja. Die 3,5 % gelten in ganz Bayern gleichermaßen für Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Im Kaufvertrag wird fast immer vereinbart, dass du als Käufer zahlst. Gegenüber dem Finanzamt haften aber beide als Gesamtschuldner: Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten (§ 13 GrEStG).
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei 400.000 € in Bayern?
Ohne Makler rund 20.000 bis 22.000 €, mit Makler rund 34.300 bis 36.300 €.
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Verantwortlich für den Inhalt
Georg Gegenfurtner, Founder FINANZBOCK® – berät seit 10 Jahren Privat- und Gewerbekunden zu Baufinanzierung, Vorsorge und Absicherung. Registriert im Vermittlerregister (IHK) unter D-W-155-34TD-63.
Quellen
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – §§ 3, 8, 9, 11, 13, 15, 22
§ 656c BGB und § 656d BGB – Verteilung der Maklerkosten
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: November 2026.
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