Tilgung und Sondertilgung: So wirst du schneller schuldenfrei
Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit künstlicher Intelligenz erstellt. Stand: November 2026.
Das Wichtigste in Kürze
Je höher deine Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. In unserer Beispielrechnung mit 400.000 € Darlehen und einem angenommenen Sollzins von 3,5 % dauert die Rückzahlung bei 1 % Anfangstilgung rund 43 Jahre, bei 3 % nur gut 22 Jahre. Sondertilgungen beschleunigen das zusätzlich – kostenlos aber nur, wenn du sie im Darlehensvertrag vereinbart hast. Entscheidend ist, dass die Rate dauerhaft zu deinem Budget passt.
Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?
Tilgung ist der Teil deiner Rate, mit dem du den Kredit tatsächlich zurückzahlst – der Rest sind Zinsen. Bei einem Annuitätendarlehen – um das es in diesem Beitrag geht – zahlst du während der Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil wächst. Du tilgst also von Monat zu Monat etwas mehr, ohne dass sich deine Rate ändert.
Die anfängliche Tilgung legt fest, wie viel Prozent der Darlehenssumme du im ersten Jahr ungefähr zurückzahlst. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie deine Rate: Jahresrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Bei 400.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 22.000 € im Jahr – also 1.833,33 € im Monat.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt mindestens 2 % Anfangstilgung, besser mehr. Unsere Beispielrechnung zeigt, warum. Annahmen: 400.000 € Darlehen, Sollzins 3,5 % p. a. als reiner Rechenwert (kein Angebot), monatliche Raten, Zins bleibt vereinfacht über die gesamte Laufzeit gleich.
Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Schuldenfrei nach | Zinsen insgesamt |
1 % | 1.500,00 € | ca. 352.200 € | ca. 43 Jahren | ca. 374.700 € |
2 % | 1.833,33 € | ca. 304.400 € | ca. 29 Jahren | ca. 236.800 € |
3 % | 2.166,67 € | ca. 256.600 € | ca. 22 Jahren | ca. 175.200 € |
2 % + 5.000 € Sondertilgung pro Jahr | 1.833,33 € | ca. 245.600 € | ca. 21 Jahren | ca. 167.100 € |
Was auffällt: Mit 1 % Tilgung zahlst du in den ersten zehn Jahren nur rund 47.800 € zurück – der Großteil der Rate geht in Zinsen. Bei 3 % sind es rund 143.400 €. Dafür ist die Rate um 666,67 € im Monat höher. Eine höhere Tilgung lohnt sich also, solange die Rate sicher in dein Budget passt – auch wenn Kinder kommen, das Auto ersetzt werden muss oder das Einkommen vorübergehend sinkt.
Warum ist die Restschuld nach der Zinsbindung so wichtig?
Der Sollzins ist nur für die vereinbarte Zinsbindung fest, zum Beispiel für 10 oder 15 Jahre. Danach finanzierst du die Restschuld zu den dann gültigen Konditionen weiter. Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, kann das laut Verbraucherzentrale zu einer Mehrbelastung werden. Je niedriger deine Restschuld, desto kleiner ist dieses Risiko. Eine höhere Tilgung ist damit auch ein Schutz gegen steigende Zinsen.
Endet die Zinsbindung und ist kein neuer Zins vereinbart, kannst du das Darlehen mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung ganz oder teilweise kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dann kannst du einen Teil der Restschuld mit Erspartem ablösen und den Rest über die Anschlussfinanzierung neu planen.
Was ist eine Sondertilgung und was bringt sie?
Mit einer Sondertilgung zahlst du zusätzlich zur normalen Rate einen Betrag außerplanmäßig zurück – etwa aus einer Bonuszahlung, einer Steuererstattung oder aus Erspartem. Das Geld fließt komplett in die Tilgung: Die Restschuld sinkt sofort, und auf diesen Betrag zahlst du ab dann keine Zinsen mehr.
In unserem Beispiel bringen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr bei 2 % Anfangstilgung eine Menge: Die Restschuld nach zehn Jahren liegt bei rund 245.600 € statt 304.400 € – rund 58.800 € weniger, obwohl du nur 50.000 € zusätzlich eingezahlt hast. Die Differenz sind eingesparte Zinsen. Schuldenfrei bist du nach rund 21 statt 29 Jahren.
Hast du automatisch ein Recht auf Sondertilgung?
Nein. Bei einer Baufinanzierung mit fester Zinsbindung – rechtlich ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz – darfst du während der Zinsbindung nur vorzeitig zurückzahlen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast (§ 500 Abs. 2 BGB), etwa beim Verkauf der Immobilie. Dann kann der Darlehensgeber eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB).
Kostenlose Sondertilgungen während der Zinsbindung gibt es deshalb in der Regel nur, wenn sie im Darlehensvertrag vereinbart sind (Ausnahme: das Kündigungsrecht nach zehn Jahren, siehe unten). Laut Verbraucherzentrale NRW bieten viele Kreditinstitute an, einmal im Jahr bis zu 5 %, manchmal bis zu 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich zu tilgen. Dieses Recht solltest du schon beim Vertragsabschluss vereinbaren.
Ein Nebeneffekt laut Verbraucherzentrale: Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss der Darlehensgeber bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen – auch wenn du sie nie genutzt hast. Das senkt die Entschädigung, falls du die Immobilie doch einmal vorzeitig verkaufen musst.
Gibt es ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren?
Ja. Hast du eine längere Zinsbindung als zehn Jahre, kannst du das Darlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen – wirksam also frühestens zehneinhalb Jahre nach der Auszahlung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde später eine neue Vereinbarung über Laufzeit oder Zins getroffen, zählt deren Zeitpunkt. Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gibt dir also Planungssicherheit, ohne dich länger als rund zehneinhalb Jahre festzuhalten.
Was ist ein Tilgungssatzwechsel?
Manche Darlehensverträge erlauben, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern – zum Beispiel von 2 % auf 3 %, wenn dein Einkommen steigt, oder vorübergehend nach unten, wenn es finanziell enger wird. Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt, diese Möglichkeit für mehrere Wechsel zu vereinbaren. Wie oft gewechselt werden darf und ob dafür ein Zinsaufschlag anfällt, regelt dein Vertrag.
Sondertilgung oder lieber Rücklagen bilden?
Bevor du jeden Euro in die Sondertilgung steckst: Getilgtes Geld bekommst du nicht ohne Weiteres zurück. Halte deshalb zuerst einen Notgroschen für Reparaturen am Haus, ein neues Auto oder einen Einkommensausfall bereit. Wie du ihn automatisch aufbaust, zeigen wir im Beitrag zum Drei-Konten-Modell. Was darüber hinaus übrig bleibt, ist ein guter Kandidat für die Sondertilgung – deine Altersvorsorge sollte dabei aber nicht zu kurz kommen.
Wie findest du die passende Tilgung?
Rate mit Puffer planen: Die Rate sollte auch dann tragbar sein, wenn unerwartete Ausgaben kommen.
Ziel festlegen: Bis wann möchtest du schuldenfrei sein – zum Beispiel bis zum Rentenbeginn?
Restschuld prüfen: Könntest du die Restschuld nach der Zinsbindung auch bei höheren Zinsen weiter tragen?
Flexibilität vereinbaren: Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel gehören von Anfang an in den Vertrag.
Nebenkosten einplanen: Was beim Kauf zum Preis dazukommt, liest du in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Bayern.
Häufige Fragen
Ist 1 % Tilgung zu wenig?
In unserem Beispiel würde die Rückzahlung bei gleichbleibendem Zins rund 43 Jahre dauern, und nach zehn Jahren wären noch rund 88 % des Darlehens offen. Die Verbraucherzentrale NRW empfiehlt mindestens 2 % Anfangstilgung.
Sinkt durch eine Sondertilgung meine Monatsrate?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate in der Regel gleich. Stattdessen sinkt die Restschuld schneller, und du bist früher schuldenfrei.
Was, wenn ich mehr zurückzahlen will als vereinbart?
Ohne vertragliches Sondertilgungsrecht geht das während der Zinsbindung grundsätzlich nur bei berechtigtem Interesse – dann meist gegen Vorfälligkeitsentschädigung – oder mit Zustimmung des Darlehensgebers. Ohne Entschädigung kannst du zum Ende der Zinsbindung kündigen sowie – auch bei laufender Zinsbindung – zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB).
Kann ich die Tilgung später noch erhöhen?
Ja, wenn ein Tilgungssatzwechsel vereinbart ist. Ansonsten legst du die Tilgung spätestens bei der Anschlussfinanzierung neu fest – oder nutzt vereinbarte Sondertilgungen.
Wie viel Tilgung passt zu dir?
Wir von FINANZBOCK® rechnen mit dir verschiedene Varianten durch – mit deinen Zahlen, deinem Budget und deinem Ziel. Ob Neubau in Erding, Reihenhaus in Dorfen oder Eigentumswohnung in Taufkirchen (Vils): Gemeinsam finden wir eine Rate, die heute passt und dir trotzdem einen Plan zum Schuldenfrei-Sein gibt. Schreib uns einfach per WhatsApp oder an info@finanzbock.de.
Verantwortlich für den Inhalt
Georg Gegenfurtner, Founder FINANZBOCK® – berät seit 10 Jahren Privat- und Gewerbekunden zu Baufinanzierung, Vorsorge und Absicherung. Registriert im Vermittlerregister (IHK) unter D-W-155-34TD-63.
Quellen
§ 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (gesetze-im-internet.de)
§ 500 BGB – Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung (gesetze-im-internet.de)
§ 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung (gesetze-im-internet.de)
Verbraucherzentrale NRW: Zinsbindung, Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: November 2026.
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